Il 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma conferma i timori affiorati a fine 2022. Il protrarsi della guerra russo-ucraina e la severità delle misure di politica monetaria decise dalla BCE concorrono a delineare un quadro tutt’altro che favorevole per il mercato immobiliare italiano, preannunciando per il 2023 uno scenario avverso. L’Osservatorio evidenzia quattro temi che sintetizzano quanto accaduto nell’ultimo periodo: la recessione mancata del Paese, il crollo dei prezzi energetici, l’inefficacia della politica monetaria delle banche centrali e le aspettative ancora in ‘mare aperto’. In uno scenario macroeconomico complicato, e dalle prospettive ancora indecifrabili, il ricorso al credito da parte delle famiglie italiane diventa imprescindibile, scontrandosi però con un orientamento delle politiche di erogazione da parte delle banche più prudente e selettivo.
Politiche creditizie più prudenti incidono negativamente sulla domanda
“A rendere più impervio l’accesso al credito non è solo l’accresciuta onerosità del finanziamento, con tassi passati in media dall’1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023, quanto la mutata percezione sulla solvibilità futura di molti potenziali mutuatari”, osserva Luca Dondi, AD Nomisma.
Politiche creditizie più prudenti incidono quindi negativamente sull’afflusso di domanda al mercato, determinando una flessione dell’attività transattiva stimata nell’ordine del 14,6% su base annua.
Si accorciano i tempi per finalizzare la vendita
Il monitoraggio condotto su 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste, Verona) conferma comunque il perdurare di un’intonazione positiva dei prezzi (+3,1% su base annua), anche se è riscontrabile una certa eterogeneità delle performance, dovuta principalmente agli sfasamenti temporali che hanno segnato le fasi di inversione dei cicli immobiliari. In nessun caso la variazione dei prezzi ha consentito un’effettiva salvaguardia in termini reali dei valori immobiliari. Nell’ultimo anno, però, i tempi per finalizzare la vendita di un’abitazione si sono accorciati (5,4 mesi in media), e tra i mercati monitorati è Trieste a segnare i tempi più bassi per concludere una trattativa di vendita (3 mesi). Insieme a Verona e Parma, Trieste rappresenta inoltre il mercato con maggiore liquidità.
Mercato corporate: i dubbi degli investitori stranieri
Nella media dei 13 mercati monitorati i rendimenti lordi da locazione non hanno subito variazioni significative, e si attestano in media sul 5,5% nel residenziale. Hanno raggiunto i livelli minimi del periodo (2000-2023) i tempi medi per affittare un’abitazione, scesi a 1,5 mesi.
Sul versante corporate, invece, la situazione rilevata dall’analisi Nomisma appare più articolata. Proprio quando la risalita del comparto sembrava procedere con passo spedito, con volumi tornati su livelli prossimi ai massimi storici, il progressivo indebolimento delle prospettive di crescita economica ha fatto riemergere dubbi da parte degli investitori stranieri relativamente alle prospettive del Paese, e alla sostenibilità del debito pubblico.